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기존 갭투자자, 양도소득세 중과 적용자라면? ‘부동산 1인 법인’을 고려해라
기존 갭투자자, 양도소득세 중과 적용자라면? ‘부동산 1인 법인’을 고려해라
  • 송혜란 기자
  • 승인 2019.08.29 09:46
  • 댓글 0
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부동산 경제

 

부동산 시장에 연일 그림자가 드리우고 있다. 사방에서 죄어오는 정부의 부동산 규제 탓이다. 더욱이 실투자금이 거의 들지 않는 무피투자는 철지난 투자법이 된 지 오래. 그러나 과거 이렇게 자산을 쌓아온 투자자라면 아직 또 다른 길이 있다. 부동산 법인 설립이 그것이다. 설립부터 활용까지 나 혼자 법인 만들기 A to Z.

왜 법인인가?

부동산 1인 법인에 관심 있는 이라면 가장 처음 떠오를 물음이다. 먼저 법인은 명의 활용의 제약이 적다. 법인과 법인을 설립한 사람은 엄연히 별개의 존재다. 따라서 법인 명의로 부동산을 매수하면 자신의 명의를 사용할 필요가 없다. 대출받을 때도 마찬가지다. 투자자들은 보유한 물건의 수가 많아질수록 명의가 부족해 발목을 잡히기 마련이지만, 법인을 활용하면 계속 1주택자로 남아있을 수 있다.

절세 효과도 크다. 개인 자격으로 투자하면 양도소득세와 종합소득세를 내야 하는데, 이 두 가지는 세율이 무려 6~42%다. 법인을 통해 투자하면 법인세를 내는데 세율이 10~25%에 불과하다. 특히 개인의 경우 과세표준이 1,200만원만 넘어가도 세율이 15%로 껑충 뛰는 것과 달리 법인은 과세표준 2억원까지 10%가 그대로 유지된다. 소득이 많아질수록 법인의 세율이 더 낮은 것이다. 다만 법인이 비사업용토지나 주택을 매도할 때는 양도차익에 대한 추가과세 10%를 내야 한다.

이 외에도 법인은 도배·장판 교체 비용, 현장답사 교통비, 주택담보대출 이자 등 투자 관련 비용을 세금에서 공제받을 수 있으며, 건강보험 부담도 확연히 줄어드는 장점이 있다.

이는 최근 몇 년간 갭투자로 보유 물건의 수가 많아진 사람들, 8·2 부동산 대책 등으로 양도소득세 중과 적용을 받게 된 사람들, 투자 수익이 늘면서 건강보험료가 부담스러워진 사람들에게 전문가들이 부동산 1인 법인을 권하는 이유다.
 

목표는 세후 수익 높이기

물론 법인 설립이 부동산 투자의 만병통치약은 아니다. 운영 방향을 잘못 잡으면 일만 늘어나고 세금은 줄어들지 않는 난감한 상황도 발생한다. 이에 법인을 설립하기로 했다면 앞으로 어떻게 운영해야 할지, 장단점을 객관적으로 살필 필요가 있다. 기본적인 세금 구조와 법인의 핵심적인 운영 내용을 아는 것이 우선이다. 구체적 업무는 모두 세무 대리인에게 맡기거나 모르는 것은 세무사나 세무 공무원에게 자문하면 된다.

핵심은 법인이 개인과 구별되는 가상의 투자자라는 개념을 숙지하는 데 있다. 이것을 자신의 투자에 어떤 식으로 적용할지에 집중하다 보면 다소 어려운 문제도 자연스럽게 해결되곤 한다.
 

인터넷등기소 홈페이지 캡처
인터넷등기소 홈페이지 캡처

 

부동산 법인 설립 시스템

법인을 만드는 방법은 아예 법무사에게 모든 것을 맡기거나 셀프로 설립하거나 둘 중 하나다. 당연히 셀프 설립이 더 저렴하다. 일단 기존 법인들과 겹치지 않는 이름부터 정한다. 인터넷등기소 홈페이지에 접속하면 자신이 생각한 상호가 존재하는지 여부를 알 수 있다.

사업장 주소지 선정에는 신중해야 한다. 법인은 본점의 주소지가 어디냐에 따라 부동산 취득세가 중과될 수 있기 때문이다. 수도권 과밀억제권역은 무조건 피하도록 한다. 꼭 사무실이 필요한 것은 아니지만, 원한다면 임대료가 저렴한 소호사무실을 이용할 것을 전문가는 권한다. 지금 살고 있는 집에 설립할 수도 있다.

이어 법인을 설립하기 위해서는 정관과 이사회 회의록 등 서류를 작성해야 한다. 여기에 들어가는 항목 중 하나가 사업목적이다. 이왕이면 최대한 다양한 사업목적을 포함하는 게 좋다. 단순히 부동산 투자가 아닌 매매, 임대, 상가 분양, 건축, 컨설팅, 인테리어 등 부동산과 관련된 것을 전부 넣으면 나중에 사업목적과 관련된 지출 발생 시 비용 처리가 가능하다.

자본금은 보통 1,000만원을 요하지만, 100만원만 있어도 문제가 없다. 통장에 자본금 입금 후 확인서를 발급하는 것을 잊지 말자. 일반 법인이라면 자본금에 대한 주식비율, 법인 발기인, 대표이사(사내이사)를 정해야 할 터. 그러나 1인 법인은 모두 자신의 이름을 적으면 된다. 다만 감사는 반드시 있어야 한다. 자신의 배우자를 감사로 임명하는 방법이 있다. 정관 작성은 이지비즈 서비스의 도움을 받을 수 있다. 이렇게 등기소 법인 등기 등을 통해 법인이 완전히 설립되기까지는 3~10일 정도 걸린다. 마지막으로 세무서에 한 번 더 사업자등록을 하는 일만 빠뜨리지 않으면 끝이다.


기존 부동산, 법인으로 넘기는 법

법인 설립이 완료됐다면 이제 기존 부동산을 법인 명의로 전환할 순서다. 이때 세감면 포괄양수도, 세감면 현물출자 제도를 이해해야 한다. 우선 현금이 충분하면서 보유 부동산의 수가 적은 경우 세감면 포괄양수도가 유리하다. 이는 법인을 새로 설립하면서 동시에 기존 개인 사업자가 가지고 있던 자산과 부채를 한꺼번에 인수하는 방식이다. 인수 비용이 꽤 필요하다. 법인 설립 후 3개월 이내에 이뤄져야 한다는 시기적 제약도 있다.

수중에 현금은 많지 않으면서 부동산은 여럿 소유한 대부분의 투자자에겐 세감면 현물출자를 추천한다. 이는 돈이 아니라 부동산 등 현물로 출자하는 것을 말한다. 전제조건도 있다. 신설된 법인에 출자할 부동산은 이미 사업용 자산으로 인정받은 것이어야 한다는 점이다. 이에 개인 소유 물건을 임대 또는 매매사업용 주택으로 등록한 뒤 다시 법인에 현물 출자하는 게 먼저다. 만약 이 과정에서 감정평가에 따라 매도차익이 났다면 42%에 달하는 양도소득세가 아니라 10%의 법인세만 납부하면 되므로 큰 이득이다. 다만 경우에 따라 현물출자는 법원의 인가가 필요할 수 있다.
 

부동산 1인 법인의 남다른 투자 전략

법인이 부동산을 매입, 보유, 임대, 매도하는 과정은 사실 개인 투자자와 크게 다를 바 없다. 그러나 세부적인 부분에서 여러 혜택을 누릴 수 있다. 첫째, 명의변경 특약을 활용하는 방법이 있다. 예를 들어 법인 설립 전 개인 명의로 매수한 아파트가 있다고 하자. 잔금을 치르기도 전에 시세가 수억원 올라버렸다면? 매도하고 싶은데 아직 1년이 채 되지 않아 양도소득세 44%가 부담일 것이다. 그때 법인 명의였다면 세금은 법인추가과세 10%뿐이다. 문제는 명의를 법인 앞으로 바꿔 잔금을 치르고 싶어도 상대방이 쉽사리 협조해주지 않는 데 있다. 이에 전문가는 이런 상황을 대비해 계약서에 항상 특약을 포함시키는 게 좋다고 조언한다. ‘잔금 납부 시 특정인의 명의로 변경할 수 있다’는 문구 말이다. 법인의 장점인 절세, 명의를 활용해 투자 전략을 새롭게 짜야 할 때다.
 

(법인의 부동산 투자 전략 TIP)

1. 대출은 어떡해? 신규법인이라면 오히려 재무제표가 마이너스인 기존 법인보다 대출받기 유리하다. 주거래은행보다는 법인 대출을 잘해주는 은행, 특판 상품 등을 운영하는 은행을 찾아가는 게 좋다. 꼭 은행일 필요도 없다. 보험사 등 2금 융권이 대출금리가 높은 대신 대출한도가 큰 경향이 있다. 투자법에 따라 은행마다 중도상환수수료가 얼마나 되는지 꼭 살피도록 한다. 은행 직원 마다 인당 대출 한도 역시 다르므로 이를 잘 알아보는 것도 필수다.
2. 부동산 매도 시 부가가치세 피하려면 매도할 때마다 10% 부가가치세는 상당한 부담이다. 다행히 이를 해결할 방법이 있다. 85㎡ 이하의 소형주택만 거래하는 것이다. 국민주택 규모 이 하의 아파트들은 부가가치세가 면제된다. 또 같은 업종의 사업자, 즉 임대 사업자나 매매사업자 또는 법인에게 매도하는 방법도 있다. 매입공제를 받을 수 있는 대상이 물건을 가져간다면 어차피 부담이 줄어 부가가치세 를 얹더라도 팔기가 쉬워진다. 

[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문] [참고 도서 <지성의 돈되는 부동산 1인 법인>(지성 지음, 이승현 세무사 감수, 잇콘 펴냄)]


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